Les propriétaires ne doivent pas résilier le bail prématurément.

Les difficultés de rédaction du contrat tiennent principalement à deux raisons : premièrement, au moment de la signature, personne ne sait généralement si l’usine sera effectivement construite. Cela dépend notamment de l’obtention, par le promoteur, d’un engagement de financement et d’un permis de construire. Dans la plupart des cas, ce permis requiert un plan d’aménagement, lequel doit être approuvé par la municipalité compétente.

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Deuxièmement, les accords d'utilisation doivent garantir que le propriétaire foncier ne puisse se rétracter du contrat, sauf si la construction de l'installation est définitivement abandonnée ou en cas de raisons particulièrement impérieuses. Autrement, le risque pour le promoteur du projet serait trop élevé.

Jugement de mars 2025

En pratique, les contrats sont souvent structurés de manière à prendre effet dès leur signature. Toutefois, leur durée effective ne débute qu'avec la construction ou la mise en service de la centrale solaire. Le contrat ne devrait être résiliable que dans des circonstances exceptionnelles, par exemple si les autorisations nécessaires à la centrale ne sont pas obtenues dans les délais impartis ou si la construction n'a pas commencé.

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Auparavant, plusieurs décisions de justice existaient concernant la durée et la résiliation des contrats d'utilisation. Cependant, ces décisions étaient contradictoires. La Cour fédérale de justice s'est désormais prononcée sur cette question. Dans son arrêt du 12 mars 2025 (affaire n° XII ZR 76/24), plusieurs points de droit litigieux ont été clarifiés. Bien que cet arrêt se rapporte à un contrat d'utilisation d'une éolienne, les principes qui en découlent peuvent également s'appliquer aux parcs solaires.

L'affaire portée devant la Cour fédérale de justice

L’accord d’utilisation à l’origine de cette décision prenait effet dès sa signature par les deux parties contractantes. Toutefois, le terrain ne devait être mis à disposition qu’une fois les travaux de construction commencés, et les frais d’utilisation n’étaient exigibles qu’à ce moment-là. (HS, abrégé)

Les servitudes sont désormais transférables

L'auteur : Thomas Binder est avocat. Son cabinet, situé à Fribourg-en-Brisgau, est spécialisé dans la loi allemande sur les énergies renouvelables (EEG) et l'énergie solaire. Depuis 2004, il conseille des clients dans toute l'Allemagne sur toutes les questions juridiques liées au photovoltaïque. Il maîtrise les aspects techniques et économiques des investissements solaires ainsi que les pratiques commerciales entre les gestionnaires de réseau, les exploitants de centrales et les entreprises photovoltaïques.

Ce rapport a été publié dans le numéro d'août de la revue photovoltaïque . Vous pouvez le consulter intégralement ici.

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