Intervista speciale all'Energy Bulletin: Can Kadir Sadecen, direttore della CBRE Türkiye

Intervista speciale: Erkan Sancak – Bollettino energetico

Can Kadir Sadecen, direttore di CBRE Turchia, la più grande società di servizi immobiliari al mondo con sede negli Stati Uniti, ha risposto alle domande di Erkan Sancak, socio fondatore di Energy Bulletin, su efficienza , risparmio energetico , digitalizzazione e pratiche di sostenibilità negli impianti industriali.

Sadecen ha rilasciato dichiarazioni su numerosi argomenti, dalle soluzioni digitali che plasmano il futuro degli impianti industriali alle certificazioni internazionali.

Oggi, l'efficienza non si misura più esclusivamente in base al numero di componenti prodotti all'ora. La gestione degli impianti, le strategie di manutenzione, il consumo energetico e l'ottimizzazione delle infrastrutture edilizie incidono direttamente sui costi operativi, sulla continuità produttiva e sul profilo di rischio. Ad esempio, programmi di manutenzione che prevengono tempi di inattività non pianificati, sistemi che monitorano e ottimizzano il consumo energetico e un'efficiente gestione degli edifici riducono il costo totale di proprietà (TCO), consentendo di ottenere lo stesso volume di produzione a costi inferiori e con una maggiore sostenibilità. In CBRE, consideriamo la gestione degli impianti e la gestione energetica come componenti integranti degli investimenti e delle prestazioni operative.

Negli ultimi anni si sono manifestati due cambiamenti principali: (1) la priorità data ai costi energetici e operativi – in particolare, la volatilità dei prezzi dell’energia sta costringendo le aziende a investire nell’efficienza energetica;

(2) Digitalizzazione e processo decisionale basato sui dati: sia i processi produttivi che quelli infrastrutturali vengono ottimizzati utilizzando sensori, IoT e analisi. Gli investitori non sono più alla ricerca di "container/terreno + fabbrica", ma di strutture sostenibili, documentate e gestibili . Questo sta alimentando la domanda di certificazione ecologica, servizi di facility management basati sui dati e infrastrutture intelligenti.

La manutenzione programmata e il monitoraggio basato su sensori consentono interventi preventivi, riducendo i tempi di fermo non pianificati e i costi di manutenzione. L'automazione ottimizza i requisiti di manodopera e riduce le variazioni di processo, mentre l'analisi basata su sensori ottimizza il consumo energetico e l'efficienza produttiva in tempo reale. I principali vantaggi sono: riduzione dei costi operativi (OPEX) (in particolare energia e manutenzione), maggiore durata delle apparecchiature, maggiore disponibilità di produzione (uptime) e qualità di processo costante. Le piattaforme FM e dati integrate nelle applicazioni CBRE concretizzano questi vantaggi per investitori/operatori.

In Turchia, la trasformazione sta procedendo gradualmente, ma a un ritmo accelerato. L'automazione avanzata e la trasformazione digitale completa stanno avvenendo più rapidamente nelle grandi aziende manifatturiere (progetti da 3 a 5 anni), mentre sono più lente nelle PMI a causa di problemi di finanziamento, competenza e scala. Tuttavia, a causa dei costi energetici, dell'ottimizzazione della supply chain e della domanda del mercato internazionale, "digitalizzazione di base + monitoraggio energetico" diventerà lo standard nei portafogli industriali entro cinque anni; le implementazioni avanzate di "fabbriche completamente intelligenti" varieranno a seconda del settore. I report di CBRE indicano che investitori e locatari stanno dando priorità ad asset intelligenti/monitorabili.

L'analisi dei dati energetici offre vantaggi tangibili, tra cui l'identificazione e la correzione dei punti di sovraconsumo (risparmi immediati), la riduzione dei picchi di carico riprogrammando i processi ad alta intensità energetica, la definizione delle priorità per ristrutturazioni/ammodernamenti attraverso la misurazione dell'efficienza delle apparecchiature, la rendicontazione delle emissioni di carbonio e l'allineamento agli obiettivi di sostenibilità (ESG). Inoltre, i dati facilitano il calcolo del ROI; dati accurati aumentano la fiducia degli investitori e la disponibilità di finanziamenti.

Un risparmio energetico moderato, pari all'8-12%, offre un vantaggio competitivo diretto a molti produttori con margini ridotti: una base di costo inferiore aumenta la competitività dei prezzi, attrae investitori e incrementa la redditività delle esportazioni. Inoltre, il possesso di certificazioni di produzione sostenibile apre le porte a nuovi mercati e catene di fornitura aziendali. L'efficienza energetica aumenta anche la resilienza operativa, rendendola meno vulnerabile agli shock dei prezzi. Pertanto, la spesa per l'efficienza energetica sta spesso diventando un imperativo competitivo piuttosto che un "investimento preventivo". (Sono disponibili rapporti nazionali e di settore con esempi di strategie di efficienza energetica e implementazione in Turchia.)

LEED e BREEAM forniscono a investitori e locatari un quadro standardizzato per dimostrare le prestazioni di sostenibilità di una struttura. Tra i vantaggi a valore aggiunto figurano costi operativi inferiori, una maggiore domanda di locazione e prezzi di locazione più elevati, un migliore accesso a finanziamenti e assicurazioni e la capacità di soddisfare i criteri di sostenibilità della catena di fornitura degli acquirenti istituzionali. Per gli investitori internazionali, queste certificazioni mitigano il rischio e aumentano la liquidità, poiché il riconoscimento ESG ha un impatto diretto sui costi di finanziamento e sui processi di approvazione degli investimenti.

L'interesse sta crescendo in modo significativo. Sia i grandi operatori industriali nazionali che i fondi internazionali si stanno orientando verso asset conformi ai criteri ESG e certificabili. Tra i fattori trainanti figurano i costi energetici, le aspettative della catena di fornitura, la gestione della reputazione aziendale e la domanda degli investitori. Tuttavia, il costo iniziale dei processi di certificazione e la necessità di capacità tecnica possono ancora rappresentare un ostacolo per alcuni investitori; pertanto, consulenza, soluzioni di finanziamento e strategie di certificazione innovative stanno acquisendo importanza.

Fattori chiave: (1) Densità industriale e logistica: queste città sono vicine a centri abitati ad alta densità industriale e linee portuali/logistiche; (2) Costi energetici e preoccupazioni per la sicurezza dell'approvvigionamento; (3) Richieste di centralizzazione e prossimità della catena di approvvigionamento da parte degli inquilini; (4) Governi locali e incentivi agli investimenti: alcune regioni hanno normative/incentivi che supportano investimenti verdi o efficienti;

(5) Le pressioni reputazionali e ESG, in particolare il desiderio delle aziende internazionali di implementare standard di sostenibilità nelle loro attività in Turchia, stanno spingendo gli investitori verso soluzioni energeticamente efficienti.

La mia previsione: accelerazione dell'adozione e della proliferazione. Il monitoraggio digitale di base (BMS/EMS), i LED e gli impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento (HVAC) efficienti, il recupero del calore di scarto e le soluzioni di gestione dell'energia diventeranno standard nel breve termine. Nel medio termine (3-5 anni), la certificazione ecologica e i requisiti di prestazione energetica diventeranno più diffusi nei contratti di locazione e nei criteri di investimento. Gli investimenti su larga scala in automazione/robotica si espanderanno a velocità diverse a seconda della redditività del settore e della struttura della forza lavoro. I meccanismi di finanziamento, gli incentivi governativi e il ruolo delle società di servizi energetici (ESCO) saranno fondamentali in questo processo.

Come CBRE Türkiye, le nostre priorità includono:

(1) Consulenza integrata sulla gestione e certificazione dell'energia (LEED/BREEAM/WELL), (2) Gestione delle strutture + implementazione di piattaforme di monitoraggio basate su IoT, (3) Ottimizzazione del portafoglio con analisi degli investimenti incentrate su TCO ed ESG, (4) Miglioramenti dell'efficienza energetica con progetti di retrofit/ristrutturazione e

(5) L'abbinamento investitori/inquilini implica l'allineamento dei criteri di sostenibilità con i requisiti operativi. La rete di servizi locali e l'infrastruttura globale di dati/tecnologie di CBRE Turchia rendono tali progetti scalabili.

Tre suggerimenti brevi e chiari:

1. Misurare e stabilire le priorità: raccogliere dati energetici e operativi e stabilire le priorità delle aree che garantiranno il più alto ritorno sull'investimento (IRR).
2. Pianificare una trasformazione incrementale e misurabile: invece di grandi progetti "tutto in una volta", iniziare con passaggi come sensori/monitoraggio a basso costo + manutenzione pianificata + aggiornamenti LED/HVAC; misurare il successo, quindi ampliare.
3. Valutare le opzioni di certificazione e finanziamento: standard come LEED/BREEAM possono comportare costi aggiuntivi a breve termine, ma aumentare il valore a medio termine; per i progetti di efficienza energetica si dovrebbero prendere in considerazione anche le ESCO e le soluzioni di finanziamento verde.

Come CBRE Türkiye, forniamo consulenza tecnica e finanziaria agli investitori e ai gestori di impianti in questo percorso; il nostro obiettivo è aumentare simultaneamente sia l'efficienza operativa che il valore dell'investimento.

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