Właściciele nie mogą przedwcześnie zakończyć użytkowania

Trudności w sporządzaniu umów wynikają z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, w momencie podpisywania umowy zazwyczaj nie wiadomo, czy obiekt faktycznie powstanie. Zależy to między innymi od tego, czy deweloper uzyska finansowanie i pozwolenie na budowę. W większości przypadków pozwolenie na budowę wymaga z kolei planu zagospodarowania przestrzennego, który musi zostać zatwierdzony przez odpowiednią gminę.

Zapisz się już dziś na nasz miesięczny newsletter dla inwestorów!

Po drugie, umowy użytkowania muszą gwarantować, że właściciel gruntu nie będzie mógł się od nich odstąpić, chyba że budowa obiektu jest definitywnie niemożliwa lub istnieją szczególnie poważne powody. W przeciwnym razie ryzyko dla dewelopera byłoby zbyt wysokie.

Wyrok z marca 2025 r.

W praktyce umowy są często sporządzane tak, aby weszły w życie z chwilą podpisania. Jednak faktyczny okres obowiązywania umowy rozpoczyna się dopiero z chwilą budowy lub uruchomienia systemu fotowoltaicznego. Umowa powinna podlegać rozwiązaniu tylko w wyjątkowych okolicznościach, na przykład, jeśli niezbędne pozwolenia na instalację nie zostaną uzyskane w określonym terminie lub jeśli budowa nie rozpocznie się.

Klaus Bingel z GeVau: „Nie tylko pokrycie podstawowych obrażeń”

Do tej pory kilka orzeczeń sądowych dotyczyło okresu obowiązywania i rozwiązywania umów użytkowania. Nie były one jednak ze sobą spójne. Teraz tę kwestię zajął się Federalny Trybunał Sprawiedliwości. W wyroku z 12 marca 2025 r. (sygnatura akt XII ZR 76/24) wyjaśniono kilka kontrowersyjnych kwestii prawnych. Orzeczenie dotyczy umowy użytkowania turbiny wiatrowej, ale opłaty mają zastosowanie do farm fotowoltaicznych.

Sprawa przed Federalnym Trybunałem Sprawiedliwości

Umowa dzierżawy, na której opierała się decyzja, rozpoczęła się od jej podpisania przez obie strony. Jednakże grunt miał zostać udostępniony dopiero po rozpoczęciu budowy i dopiero wtedy miała zostać uiszczona opłata dzierżawna. (HS, w skrócie)

Służebności są teraz zbywalne

Autor: Dr Thomas Binder jest prawnikiem. Jego kancelaria prawna we Fryburgu Bryzgowijskim specjalizuje się w ustawie o odnawialnych źródłach energii (EEG) oraz energii słonecznej. Od 2004 roku doradza klientom w całych Niemczech we wszystkich kwestiach prawnych związanych z fotowoltaiką. Zna techniczne i biznesowe aspekty inwestycji w energię słoneczną, a także praktyki biznesowe pomiędzy operatorami sieci, operatorami systemów i specjalistami w dziedzinie fotowoltaiki.

Niniejszy raport ukazał się w sierpniowym numerze czasopisma „Photovoltaik” . Udostępniliśmy go dla Państwa wygody. Pełny artykuł można przeczytać tutaj.

Nie masz jeszcze subskrypcji? Zarejestruj się już teraz!